想要從事包租代管業務嗎?還是想要成為合法的二房東呢?
你應該要了解「租賃住宅管理人員」這一張證照!
本文可了解:
- 如何取得租賃住宅管理人員證照?
- 如何短時間內通過考試的技巧?
- 租賃住宅管理人員證照有什麼用途呢?
1. 租賃住宅管理人員是什麼?
由於張淑晶的事件,個人二房東長期缺乏保障機制,以及與房客產生各種糾紛,政府認知到二房東必須立法加以規範,為強化保障住宅租賃關係與租賃的專業服務,107年6月27日開始實施租賃住宅市場發展及管理條例,簡稱「租賃專法」,當中規定了租賃住宅服務業,必須設置專任「租賃住宅管理人員」。
如果想取得「租賃住宅管理人員資格」,必須參加「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」舉辦的訓練課程,並且要通過考試取得證書。
2. 租賃住宅管理人員如何報名?
首先至中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會查詢,看哪一個縣市的上課地點距離較近,查詢報名時間與開班授課資訊填寫報名填表。
2.1 報名資格?
限年滿 20 歲以上報名,並檢附高中職以上之畢業證書。
報名繳交文件如下:
- 報名表
- 國民身分證正、反面影本
- 高中職以上畢業證書影本
- 相關證照證書影本,有效日應在其執業資格證明文件有效期限為二年以上者。
2.2 上課總費用?
費用主要有四個項目:
- 上課訓練費 $5,000元
- 考試測驗費 $600元
- 證照登錄費 $300元
- 其他作業費 $100元
一般人沒有其他相關執照,總費用是6,000元。
若有以下其他證照者,可折抵課程時數(一小時扣抵學費 100 元)。
- 不動產經紀人及經紀營業員:不動產租賃及租稅相關法規、消費者保護相關法規。(可扣抵 6 小時)。
- 地政士:不動產租賃及租稅相關法規。(可扣抵 4 小時)。
- 不動產估價師:不動產租賃及租稅相關法規。(可扣抵 4 小時)。
- 公寓大廈事務管理人員、防火避難設施管理人員及設備安全管理人員:公寓大廈管理相關法規、建築物設備管理維護實務。(可扣抵 6 小時)。
2.3 上課時間多久?
4天整天課程+1天考試,總共5個整天時間,
上課簽到下課簽退,都要到場上課,
上課期間請勿遲到、早退或離開座超過 10 分鐘者,該節時數不予計入,
缺課是無法參加考試的,還要再另外補課,補課費用每小時200元,
整個上課的出席紀錄都非常嚴格管控,完全不能缺席,不過只要花五天的時間,就可以擁有包租代管的證書!與其他房地產的專業證照,相對來說所花費的時間是較短的。
3. 租賃住宅管理人員課程有哪些?
課程包括:
1. 租賃住宅市場發展及管理條例法規。
2. 不動產租賃及租稅相關法規。
3. 消費者保護相關法規。
4. 公寓大廈管理相關法規。
5.各式住宅租賃契約與委託管理契約應記載(約定)及不得記載(約定)事項。
6.租賃關係管理及糾紛處理實務。
7.屋況設備點交及故障排除實務。
8.建築物設備管理維護實務。
9.室內裝修相關法規。
10.專業倫理規範。
以下圖表為30個小時課程訓練:
4. 考試題目很難嗎?
考試內容全部是選擇題,60分以上就算通過!
每個課程大項挑出10題,總共有100題,
題目完全從題庫出來,答案的ABCD位置也不會變,所以背起來就對了!
你不需要是這些領域的專業人士,也不需要具備任何的專業知識,只要專心上課,回家好好看題庫,一定會順利通過。
傑森上課的時候,題庫約有1860題,後續題目可能會更多,因為法律會與逐步增加與修正,所以越早考試越好。
不用先上網將題庫印出來,上課時工會會幫你準備好一本題庫與教材
5. 短時間通過考試的技巧?
整本的題庫至少全部要看過兩遍,應該就可以順利通過!
但是題目有1860題耶! 上完四天課接著馬上考試,哪有這麼多時間準備呢?
租賃住宅管理人員考試技巧,重點不是考高分,目標是要考超過60分!
我完全不是相關科系的,也是第一次接觸到這方面的考試,相信大家都是抽空來考證照,以下分享跟我一樣在時間不多的情況下,應對考試的方法,首先課堂上會發一本題庫,考試一定會從題庫裡面出來,而且都是選擇題,準備方法主要有3個階段:
- 第一階段、題庫全部看完一遍:上完課時直接把答案遮起來,針對每日所教的題庫全部作答一遍,答錯或不確定的地方,在題目上做上第一次記號。
- 第二階段、做記號題目看第二遍:只看第一遍做過記號的題目,大概剩三分之一,再次作答第二次 ,如果有答錯或不確定,標上第二個記號。
- 第三階段、考試前的準備:順序是先看已被標記二次記號的題目,接著看只做一次記號的題目,若還有充裕時間,要再搭配考古題。
做題庫時會遇到有些題目,答案為什麼是這樣,為什麼不是另一個選項時,建議直接背下答案,或是用題目上的關鍵字去聯想答案,因為不是做研究論文或做學問,而且題目多準備時間又少,建議考過之後在去理解與實際操作。
建議考試前,近年來的考古題要做過一遍,考古題會將各章節混合在一起,作答時會加深印象,同時模擬考試真實狀況,而且類似題目也都會再次出現。
課堂上老師會把制式化的法條,盡量幫助同學融會貫通,例如很好準備的「第10章的專業倫理規範」,老師會分享一些答題技巧,利用題目上重點關鍵字,馬上可以判斷答案,這一個章節100多題,在10分鐘內就幫你搞定。
6. 租賃住宅管理人員證照有什麼用途?
大家最關心的就是,這一張證照有什麼用途呢?可以帶來什麼好處?
- 公司補證照:之前有在經營包租代管業務的公司,員工需要補上證照,才能繼續合法經營。
- 從事包租代管業務工作:任職這項工作當然這張證照是必備的,才能成為專業的租賃住宅管理人員。
- 當合法的二房東:先取得證照後,自己開一間租賃住宅包租業公司 ,才可以成為合法二房東 ; 如果沒有要開公司,一樣先取得證照後,跟包租代管業者談合作,以論件計酬方式,成為包租代管業名下的一員。
- 成為專業房東:原本就是房東,建議都要去上課取得專業證照,除了了解租賃專法,得知房客糾紛時如何正確處理,房子修繕時如何符合消防安檢、室內裝修等各種專業知識。
7. 取得證照後,可以直接當二房東?
另外很多人想知道,有了租賃住宅管理人員證照,自己可以找屋主承租,然後直接當二房東嗎?
答案是「不~可~以!」
租賃專法上路後,若你想當個「合法」的二房東(包租業者),有以下兩種選擇:
- 在一間租賃住宅包租業公司底下工作
- 自己開一間租賃住宅包租業的公司
開一間租賃住宅包租業的公司,需向所在地之縣市政府地政局申請許可,並加入公會,繳交營業保證金,置租賃住宅管理人員,領得「租賃住宅服務業登記證」後,才是合法的代管與包租業者。
8. 考證心得與結論
要成為專業包租公包租婆,一定要上過課,不然會被房客覺得你不專業且一問三不知,當你成為二房東時,才知道哪個契約是跟大房東簽約,哪個是跟房客簽約。
例如以下四種租賃契約,你分的出來哪個契約跟大房東簽?哪個是包租業用?哪個是房東與房客簽約用?
- 「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」
- 「住宅包租契約應約定及不得約定事項」
- 「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」
- 「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」
這四種契約也是上課最重要的部分,用不同文字顏色讓你好記得:
「應約定及不得約定事項」適用B2B或C2C,屬於非具消費關係。
「應記載及不得記載事項」適用B2C,屬於具消費關係。
非具消費關係之住宅租賃契約
1、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」,簡稱租賃契約, 適用房東與房客之間。(C2C)
2、「住宅包租契約應約定及不得約定事項」,簡稱包租契約,適用包租業與房東之間。(B2B)
具消費關係之住宅租賃契約
3、「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,簡稱轉租契約,適用包租業與房客之間。(B2C )
4、「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」,簡稱代管契約,適用代管業與房東之間。(B2C)
上完課的人是可以分辨的出來,而不是死背文字!課程除了理解各種租賃契約的相關條約,還有房客的糾紛處理實務、租屋設備點交與故障排除,以及建築法規、室內裝修、消防安檢、公寓大廈管理、消費者保護法等,屬於全面性的學習。
通過考試後會發2張證書,一張為租賃住宅管理人員證書 (圖一),另一張為租賃住宅管理人員測驗合格證明 (圖二)
政府為了因應社會住宅供不應求,為了解決加速房源釋出,讓有閒置空房的屋主,把房子委託給包租代管業者,以及內政部稱包租代管每年商機上看百億,且每個營業所至少要有一名租賃住宅管理證照人員,因此政府是鼓勵大家從事「包租」與「代管」的行業,此次修法不但保障房客,也建立更完善的包租代管規範,不過最大贏家當然還是政府,挖掘出隱藏很久的大房東與二房東,讓他們乖乖繳稅。
最後,「租賃住宅管理人員」這一張證照算是不難,而且學歷只要高中以上,花五天時間,若你喜歡房地產的工作或是想當合法的二房東,我建議您一定要去報考!
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請問可以給我報考資訊嗎?今年度的,一定要上課才可以報考嗎?
目前要完成訓練課程,才能參加管理人員資格考試喔~
可參考:租賃住宅管理人員訓練發證及收費辦法(第9條)
1.報考證照得先上課四天嗎?
2.1120626_29新北地址,及報名在哪
報考證照都要先上課程喔,
報名資訊可參考:「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」
https://rentalh.org.tw/mainarts.php?pm1=24
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感謝資訊提供