租屋廣告放上去後，入入續續帶看幾組房客後，感覺都不是理想房客，而且一直跑來跑去帶看 ，覺得很辛苦...你心中是不是想著：「接到電話當下有什麼方法 ，可以馬上過濾掉不是優質的房客呢？如何透過電話篩選，減少帶看時間，增加出租的效率呢？」

 本文適合對象：

• 房東接到電話時，如何初步篩選房客？
• 精準帶看，有效率出租，提高簽約率。

1.  聽語氣與感覺辨識

電話聲傳來:「房東喔~你嘸厝要租某?」(台灣國語口音)

或是口音很怪，態度不好的語氣，

通常傑森聽到這通電話直接會說:「已經租出去囉」或「剛剛已經有人下訂金了」。

不是排擠有台灣國語口音的人，因為生活水準高或年輕人來說，較少會出現這樣的口音，如果你租屋對象希望是公務人員、百大企業、高收入族群者，我想你也會先篩選掉。

透過你的聽覺，感受對方講話的表達方式、講話用詞、語言情感，你覺得對方是有禮貌的? 親切的? 年輕的? 有年紀的? 穩重的？熱情的？屬於哪一種呢？ 第一時間你會有感覺。

接下來，我會問對方以下幾個問題，開始進行篩選...

2. 了解入住人數與相互間關係

電話上我的第一個問題：「有幾個人要入住呢？」

這個問題非常重要，所以擺在第一個，看起來很普通為什麼重要呢?

主要有2個原因：

原因1. 判斷入住人數適不適合居住，如果不符合第一時間可篩選掉 。

例如：招租4坪大的小套房，電話上聲音聽起來是很有禮貌的女生，感覺是不錯的房客，當下通話都以為只有這位女生自己住，結果竟然是2位要住！當下馬上可和對方說 :「空間較小比較不適合2人住喔」，省去不必要的帶看，如果簽約了也住不長久。

原因2. 了解所有入住者之間的關係

先前傑森遇過一個狀況，招租2房1廳的15坪空間，電話上對方說會入住4個人，這時會繼續問他們是什麼關係？ 男女朋友？同學？親戚？朋友? 大多數房東都希望房子出入的人不要太複雜！

3. 詢問職業內容

接著詢問對方：「請問你的工作是屬於哪一種類型呢?」 

職業內容是會影響人的生活作息及個人素質，同時也是篩選好房客的重要關鍵。

如果符合以下情況，建議房東需謹慎評估：

• 八大行業者 (相對生活作息較晚)
• 剛開始創業者 (可能收入不穩定)
• 還在找工作者  (一直沒找到的話?)
• 薪資低於租金 (了解租金付款來源)
• 上班地點距離租屋處太遠 (不容易住長久)

如果覺得不好意思直接問對方工作內容，也可以這樣切入…

• 「因為這邊比較要求住戶品質，請問你是從事什麼樣類型的工作呢?」
• 「你是在這附近上班嗎？會不會距離你工作的地方很遠?」
• 「之前有遇過不好房客的經驗， 所以想了解你的職業是？」

自然地切入工作話題，展開跟上班相關內容，可避免對方好像被身家調查一樣，同時得到很多相關資訊，方便我們進行篩選。

4. 生活習慣的篩選

接著下來的問題是，以「生活習慣」的限制條件來篩選，

生活篩選1.「入住的人有抽菸習慣嗎?」

房東們都想要創造一個無菸環境，傢俱或貼壁紙的牆容易沾附煙味，而且難以去除，如果有抽菸習慣建議可直接拒絕，並告知租屋處屬於無菸空間，不適合對方。

生活篩選2.「有養寵物嗎？」

現在的人喜歡養各種寵物，容易造成屋內環境髒亂，家具也容易被破壞，多半房客都在電話上說：「我的寵物很乖，常常洗澡很乾淨，不會咬任何東西」或「只是暫放幾個月」，建議房東還是全面禁止養寵物，因為怕影響其他房客或鄰居。

若以上問題，不符合你的條件，建議可以直接篩選掉囉！

5. 確認租屋條件適不適合

當你覺得對方大致上的條件都不差，請再跟對方最後確認這3個問題：

確認問題1.「房屋現況是否可接受？」

在電話上必須重複說明實際房屋的狀況，確認他是否可以接受，例如:「這邊是公寓4樓沒有電梯，屋內不能抽菸與禁止養寵物，但是採光通風很好，你是否可以接受呢?」

確認問題2.「租金是否符合你的預算？」

電話上的房客同時問了很多間租屋，都忘記租金是多少，要先確定租金是否可接受，才開始約後面的看屋，若電話上想要議價，可以跟房客說：「我們現場看屋後，如果你喜歡我們再來討論價格部分。」

確認問題3.「預計什麼時間會入住？」

常常聊到最後，感覺對方條件很不錯，結果對方說：「因為工作的關係，預計是半年後才會入住！」，我想大多數房東都無法接受，等於馬上少掉半年的租金，我會跟對方說：「因為約看屋的人很多，無法確定半年後的狀況，會優先租給確定簽約的人，但會先保留你的電話。」以這個例子就不會馬上約帶看，而把機會先讓給其他更好的租客。

6. 結論

電話上篩選好房客的5個重點是什麼呢？

1.  聽語氣與感覺辨識

2. 了解入住人數與相互間關係

3. 詢問職業內容

4. 生活習慣的篩選

5. 確認租屋條件適不適合

以上篩選房客的問題是從上而下，但不一定要照這個模式，可以搭配你的房屋狀況來設計，目的是為了減少帶看時間，提高出租效率，進行初步篩選，讓心愛的房子租給自己喜歡的房客，千萬不要想快點拿到租金就勉強出租，因為租到一個爛房客讓你忙翻天 ！

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