新手買房的第二堂課，沒有要教你如何挑好房，也不是教你看格局，而是分析最重要的...
「你的財力到底可以買怎樣的房子？」
經過計算你的「購屋力」後，其實「買房的距離」沒有你想像的這麼遠！
一、購屋力需分成2種錢來評估
在台灣的小資族如果要買一間房子，感覺要不吃不喝好幾年才能買到，真的是這樣嗎？ 那到底要準備多少錢才能買？但不能因為這樣就放棄買房，我們必須要用數據來計算，現在的你可以買多少總價的房子？
我認為購屋的能力，要分成2種錢來評估：
- 養得起的錢
- 買得起的錢
像買車一樣，很多人買得起，但是不一定養得起，同樣地買一間適合自己的房子，你必須要買得起，也要養得起！房貸不是只有繳1~2年的時間，而是要維持20~30年，每個月都要付這筆房貸，屬於長期的還款計畫。
買得起的錢：如同「買房自備款」。
養得起的錢：如同「每月要繳的貸款」。
因此購屋力的評估，要分為兩個部分來探討：
- 養得起的錢（我的收入可買多少總價的房子？）
- 買得起的錢（要準備多少自備款才足夠？）
這裡購屋力的計算，不是要算得多仔細，是大概粗估「多少總價的房子，是適合你購買的，是負擔得起的。」，最後推估出來的「房價區間」，讓你有目標地開始去尋找。
# 評估1. 養得起的錢
養一間房子支出佔最多的就是「每月房貸」，因此購屋力評估的第一個重點，就是了解自己可承擔「每月還款金額」是多少，在利用「每月還款金額」推算可負擔的「房價區間」，讓你買房前能清楚地知道，多少的房價適合你。
以下用這3個步驟，透過簡單的計算一起來了解：
步驟1 》每月有多少錢可繳房貸？
一般建議，每月還款金額「不要超過薪水的1/3」，由於台灣房價不斷攀高，可以放寬到4成內，不然堅持3成內在雙北很難買到理想房子，但是最高不要超出家庭月收入5成，主要因為房貸利率是變動的，萬一利率上升時，會讓貸款負擔金額升高，需保留一些利率調升的緩衝空間。
建議房貸支出可以控制在家庭總收入的3成~4成，不要超過5成，才不會造成太大的經濟壓力，而且還款金額最好以「固定收入」來計算：
- 每月還款金額 < 家庭總收入的3成，屬於寬鬆，有閒錢可運用。
- 每月還款金額 ＝ 家庭總收入的4成，屬於可接受，不能再有其他負債。
- 每月還款金額 > 家庭總收入的5成，屬於緊繃，極大的壓力負擔。
舉例：想在雙北買房的一對夫妻，每月總收入10萬元，房貸支出建議控制在總收入的3成～4成，也就是10萬的30%~40%之間，等同於這對夫妻每月房貸支出的合理範圍是3萬～4萬。
不一定要按照這些比例，是要在你可接受的平衡點上，例如你有每月20萬的固定收入，照著佔薪水的1/3來作為貸款月付金，其他2/3就有13萬作為生活雜支，但每月生活開銷會花到13萬嗎？因此也不一定理想。如果想要佔薪水收入的5成可以嗎？其實是可以的，當你的薪水是固定收入，並且沒有其他負債的話。
看到這邊，你不知道該預設多少作為房貸支出？可以用「總收入的4成」作為每月還款金額。
完成步驟1:
檢視每月薪水或家庭總收入，你願意每個月拿出多少金額來繳房貸呢？
(每月還款金額 ＝ 每月薪水＿＿＿Ｘ40%)
步驟2》估算房貸金額
由步驟1已經知道，每個月你可以還多少貸款來養房子，
我們就用這筆「每月還款金額」，來推算到底可以借到多少「房屋貸款」？
目前貸款期限有20年、30年、40年，常見是20年及30年，利率是浮動的。
以利率1.8%，借款100萬:
- 20年貸款期限，每月需還款4,965元，以「5,000元」來快速計算。
- 30年貸款期限，每月需還款3,597元，以「3,600元」來快速計算。
用30年期本息攤作例子 (借款100萬元，每月還3,600元)：
如果借款1,000萬，就是借10個100萬，等於有10個3,600元要還款，也就是每月繳房貸36,000元。【 (1000/100)*3,600 = 36,000元 】
用公式呈現（以萬元為單位）：
貸款金額 / 100 *0.36 ＝ 每月還款金額
上述公式推算出，20年期與30年期的貸款總額公式（以萬元為單位）：
想買雙北房子的夫妻總收入10萬元，願意以4成薪水來繳房貸，也就是每月還款金額為4萬元，分別帶入20年期與30年期貸款公式，計算出房屋的貸款總額。
- 20年期的貸款總額： 4 / 0.5 X 100 = 800萬元
- 30年期的貸款總額：4 / 0.36 X 100 = 1,111萬元
藉由20年與30年貸款期限，計算出房貸落在800萬到1,111萬元之間，代表此範圍是這對夫妻可負擔的，保守的話可以用20年期限為優先考量。
完成步驟2:
利用「每月還款金額」計算出20年期與30年期的貸款總額。
步驟3》 推算可負擔的房屋總價
由步驟2得到的貸款總額， 除以 「貸款成數」，推算可負擔的「房屋總價」。
公式：貸款總額 / 成數 = 房屋總價
以青年安心成家購屋優惠貸款原則 ，成數可以到8成，正常上班族在雙北市最高可以85成，若你是收入穩定，沒有其他負債且信用良好，可以用8成來推算，但建議買房前都要先請銀行評估可以貸款幾成，由上述夫妻的例子，貸款成數8成的話就是除以0.8。
20年貸款期限：
貸款總額800萬元除以0.8，推算可購買的房價約1,000萬元。
30年貸款期限：
貸款總額1,111萬元除以0.8，推算可購買的房價約1,388萬元。
最後計算出落在1,000萬元~1,388萬元間，是這對夫妻養得起的房價，買房時可用這個價格區間，做為找房目標。
完成步驟3:
用貸款總額除以成數，推算出養得起的房價區間。
以上是用「每月還款金額」推算養得起的房價區間，是購屋力評估的重要關鍵，最後我們用圖表來呈現這3步驟:
步驟1 》每個月你有多少預算作為還款金額。
步驟2》用還款金額，計算20年期與30年期貸款總額。
步驟3》貸款總額除以成數，推算可負擔的房價區間。
# 評估2. 買得起的錢
買房子都要先支付一筆頭期款，對於大多數小資族來說是不容易的，從評估1已經知道可負擔的房價區間，代表薪水是養得起這樣的總價，但是買一間房子除了頭期款，還有其他費用嗎？我現有的存款「買得起嗎？」，要準備多少「自備款」才夠呢？
需要準備多少自備款，第一個影響因素就是「貸款成數」，而影響貸款成數，常見因素如房屋種類、屋齡、坪數大小、區域、個人信用、財力證明、工作性質等等，導致銀行給條件而不同，如：
- 不同「房屋種類」貸款成數：預售屋7-8成、新成屋7-8成、中古屋6-8成。
- 不同「區域」貸款成數：北部6-8.5成、中部6-8成、南部5.5-7.5成、東部5.5-6.5成。
上班正常有薪水收入，沒有不良信用瑕疵或其他負債，首購族一般房貸可以貸到7~8成，若雙北市捷運站附近或較好地段，最高還可到85成。
另外「貸款成數」與「自備款」的不同，能買到的房價也差距很大：
- 不同貸款成數：以200萬頭期款，貸款85成可買1,333萬的房價，貸款7成只能買666萬房價，兩者差距2倍。
- 不同自備款：同樣貸款8成，自備款100萬可買500萬房子，自備款200萬可買1,000萬房子，買到的房價一樣差距2倍。
以此類推，可得出下列圖表：
▲ 圖表上是利用不同成數與不同頭期款所計算出房屋總價 （綠色圖塊）。
但是！別忘記買房過程會產生出其他的交易成本...例如印花稅、契稅、地政登記規費、仲介費、代書費、房屋住宅險及地震險保費等。
簡易買屋稅費試算工具(https://www.anshinescrow.com/Front_Tax_02.aspx)
- 契稅： 房屋評定現值 × 6%(買賣契稅為6%)。
- 印花稅： ( 建物總現值 + 土地總現值 )×0.001。
- 登記規費： ( 建物總現值 + 土地申報地價總額 )×0.001。
- 地政士費：約1萬5~2萬之間，依實際報價為主。
- 貸款登記費： ( 銀行貸款設定總額 )×0.001。
- 保險費：包含火險及地震險，約1500~3000元。
- 仲介費：直營店收房價的1%，加盟店收房價的2%，大致上是1~2%。
- 貸款手續費：2,000~8,000元左右，依銀行規定。
- 其他：水電費、地價稅、房地稅，按買賣雙方持有時間分擔。
以上這麼多種費用，對新手來說真的是搞不太清楚，統計近期所買的物件，交易成本佔房價的大概1.54%、1.96%、2.74%，因此只要記得，買房時會產生3％房價的交易成本費用，也就是說1,000萬的房子大概要 30 萬元，這些支出是新手買房容易忽略的隱藏成本，如果沒有預留這些資金，可能會影響你後面裝潢的預算。
買房所有的自備款，頭期款以貸款成數來決定，記得加上交易成本，大概是3%房屋總價，另外裝潢費、傢俱家電費用，自己再額外加上。
以上建議買房前還是先問清楚仲介、代書、銀行，把金額都列出來，以防自備款不足。
二、買得起 vs 養得起，哪個比較重要?
頭期款不足可以跟長輩暫時借款，但是每月的房貸，不可能要跟長輩借一輩子吧？
因此購屋力的評估中，「養得起的錢」比「買得起的錢」更重要！
所以購屋力的評估順序應該是：養得起 → 買得起 → 價格確定開始找房
由評估1與評估2估算完房價後，你可能會遇到二種情況：
1. 養得起的房價 > 買得起的房價
等同於你的薪資不錯，貸款金額高，但是自備款不夠，頭期款很難生出來，這是最多人遇到的問題，建議先買小房後換大房，或提高儲蓄力，目標至少準備2成頭期款。
2. 養得起的房價 < 買得起的房價
代表你自備款準備足夠，但是貸款能力較低，所以提高貸款能力的方法：增加更多收入證明，增加保證人，房貸使用40年貸款期限，或自備款定存6個月以上，以上提供參考建議還是直接詢問銀行。
三、薪水固定下，如何提高購屋力？
台灣房價年年上漲，目前全國房價所得比平均為9.13倍，台北市高達15.54倍，新北市12.25倍，因此很多人想知道，在薪水沒有太大變動下，該如何提高購屋力呢？
- 選30年或40年房貸，讓每月負擔減少，購買力提高。
- 選貸款成數較高的區域，如：都會區比郊區貸款成數高。
- 與銀行培養良好的信用，努力成為銀行VIP，拿到好的優惠利率。
- 增加固定收入，讓貸款額度提高，如：股息收入、房屋出租、副業投資等。
- 培養儲蓄力，減少不必要開銷，快速累積自備款，同時財力證明也變好。
以上為傑森個人分享，有更棒的方法歡迎在下方留言！
四、結論
新手買房最要先知道的是，提高購屋力的方法，接著計算養得起的房屋總價，並確認目前自備款是否買得起，經由這樣購屋力的評估，可以購買得起房價會更明確，讓自己找房更有目標與動力！
這篇看完後，目前你知道可以買多少總價的房子了嗎？
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