- 預售屋、新成屋、中古屋，這三種有何差別？有哪些優缺點?
- 頭期款比較少，適合購買哪種類型？
- 首購族怕買到瑕疵屋，哪種風險比較小？
- CP值最高是中古屋嗎？推薦你更棒的2種選擇！
買房是人生大事，購屋前需要做一點功課，由上一堂課「買房如何找到理想好區域」，已經知道哪些區域是你想要的，不過當你實際看屋後，會發現房屋銷售市場有分為「預售屋、新成屋、中古屋」三種類型，對於買房新手來說，搞不太清楚之間有什麼差異? 適合購買哪種類型? 其中會遇到哪些陷阱? 由於大多數人沒有很了解當中的細微差異，因此幫助各位整理了一些重點於文章中。
一、預售屋、新成屋、中古屋的分析大比較
預售屋、新成屋、中古屋，這三種類型分別就像是「預購商品、新商品、二手商品」，不只是房子新舊的差別，還有付款程序的不同，以下整理各類型的優缺點比較，以及標示特別要注意的部分，看完文章後可以讓你更清楚！
1. 預售屋優缺點
預售屋是「預先銷售」的方式，像預購商品一樣，先付款後取貨，最大的優點就是「低自備款」，預售屋還在興建階段，不用一次付清2成頭期款，付款方式採「階段式付款」，期間可能拉長至2~3年，大幅減輕首購族的頭期款不足的壓力，而且也不用馬上繳房貸！
第二個好處是在房子還未建造完成前，可以讓客戶變更格局的規劃，這就是所謂的「客變」，先行調整內部格局、建材、設備，省下日後拆除、敲牆或換建材的多餘支出，交屋後就直接住在依照自己設計房子來入住。
不過預售屋看不到實體，也摸不著，只有用設計圖與模型就決定千萬房價，交屋後可能會產生其他問題，例如：窗外景色怎麼跟我想的不一樣？建材與施工品質跟契約有差異？ 空間比想像的還小？ 工期拖很長，什麼時候才能交屋？ 等各種問題。
預售屋重點提示
1.適合頭期款不足，月收入可以支付房貸的人。
2.預售屋購買時很輕鬆，若沒做足功課，交屋後的壓力會很沈重。
3.預售屋是銷售「未來的新房子」，單坪價格通常都是最高的！
為了減少各種問題，首購族買預售屋一定做功課，契約內容要看仔細，監工流程要了解，交屋後一定要驗屋，保固規範與自身權益要清楚，買預售屋最好慎選有品牌的建設公司，如果是小建商，要打聽一下建設公司的評價與資金規模，當你買到對的建商，選對了樓層，卡了一個好地段，這樣一定是人人都想要搶的好房子。
預售屋定義：領有建造執照，房子還尚未完工，預先銷售的房子。
預售屋優點：
- 頭期款不用一次付清，而是依照工期慢慢付款。
- 不用馬上背房貸，2~4年交屋後才開始辦貸款。
- 可以進行客變，省下拆除費用。
- 享受全新的新房子。
- 樓層與房型選擇多，可優先卡位。
預售屋缺點：
- 透過幾張平面圖與模型，要決定幾千萬的房子。
- 交屋日期怕被拖長，更糟糕是建商倒閉。
- 契約陷阱多，如合約看到：建材使用同等級品牌，代表跟樣品屋看到的不一定相同。
- 交屋後，房子建材與窗外景色跟你想的不一樣。
- 單價一定會比10年內的中古屋高，公設比也偏高。
預售屋適合族群：
- 每月房貸負擔得起，目前自備款不足者。
- 喜歡新房子與自行挑選樓層者。
- 想要客變，且懂的避開契約陷阱者。
2. 新成屋優缺點
新成屋跟預售屋一樣都是新房子，但是付款條件大不同！
新成屋的頭期款要先準備好，成交後必須「一次付清」，無法跟預售屋一樣分次付款，但可以馬上入住。
看新成屋可以實際走進房子裡面，感受內部的採光與通風，用手觸摸建材的用料與品質，雙眼觀察窗外景色與周邊環境，讓自己從客廳走到廚房，房間走到浴室，體驗動線是否順暢，這些過程是最真實的，讓家裡成員都可以來評估這間房子，這就是新成屋最大的優勢！
新成屋重點提示
1. 適合頭期款足夠者，可以一次付清，並且能馬上入住。
2.為了避開預售屋的不確定性，又想要住新房子，「新成屋」會是一個不錯的選擇！
新成屋不用擔心像預售屋一樣，花大錢結果跟想像的完全不同，也不用擔心像中古屋的屋況，會有壁癌、漏水與水管破損的問題發生，讓買房子的風險降低了許多！因此，首購族可以從新成屋開始看房，多增加看屋經驗。
新成屋定義：剛完工的新房子或預售屋剩下的逾戶。
新成屋優點：
- 實體房子可看，建材摸得到，通風採光感覺得到。
- 大樓的設備、管線、建材都是新的，降低買到瑕疵屋風險。
- 耐震、防火都符合最新法規，提高居家安全。
- 馬上入住新房子，不用等待漫長的交屋期。
- 信用良好的上班族，貸款有機會到8成。
新成屋缺點：
- 沒有太多戶數可以挑選。
- 可能是預售屋留下，不易銷售的樓層或面向。
- 頭期款需要一次付清，資金需提前準備。
- 公設比通常比中古屋高。
- 管理費用通常比中古屋高。
新成屋適合族群：
- 需要立即入住新房子的人。
- 希望降低買房風險的首購族。
- 準備好二成以上的自備款者。
3. 中古屋優缺點
如果你想要一個在精華地段，熱鬧區域，機能完善，單價比預售屋便宜的房子，我想只有在「中古屋」市場比較容易找到! 因為大部分的中古屋，區域發展較早， 商業機能較發達，容易座落在好地段，房子坪數也「較實在」，同時管理費低、公設比低、使用空間大，基於這些優勢讓中古屋市場一直都很熱絡。
中古屋重點提示
1. 適合喜愛高CP值的族群，房子使用空間大，單價也較低。
2.學會辨識屋況，是買中古屋的第一步。
3. 自備款至少準備房價3成以上。
中古屋的屋齡從10年到50年以上都有，房子難免會有壁癌、漏水、牆壁龜裂或水泥剝落，如何一眼看穿瑕疵，避開地雷屋，是一門學問。如果你能把老屋翻修變成時尚屋，或是漏水嚴重的房屋完全處理好，這樣老屋就會是你賺錢的黃金屋，中古老屋雖然一把年紀，但可是充滿了「含金量」，也是投資客的最愛。
老屋變黃金屋的例子：
- 使用空間變大：老公寓頂樓加蓋，或1樓門前多了免費停車位。
- 危老重建：購買土地持分多的透天厝，等待都更重建的老屋，
- 租金高投報：房子隔間成套房，整間租金提高，投報率變高。
除此之外，有年紀的中古屋是適合首購族購買的，最關鍵的原因是「低單價」，讓買房決策壓力變低，房屋總價變少，讓首購族不用每月承擔高額的房貸，保有生活品質，又可以擁有自己的房子，建議買房新手，可以先求有再求好，多看房多學習，讓你從中古屋市場中，找到出你人生的第一間房！
中古屋定義：房屋經過一次以上的轉手買賣。
中古屋優點：
- 坪效比較高。
- 公設比低、管理費低。
- 單價比新屋低。
- 地段與生活機能具有優勢。
- 具有投資效益。
中古屋缺點：
- 容易買到有問題的屋況。
- 水電管線老舊，需花錢整修。
- 需準備3~4成以上的自備款。
- 樓梯通道雜物多，巷弄狹窄。
- 隔音較差，消防設備、耐震不足。
中古屋適合族群：
- 期望購買單價較低的首購族。
- 想買總價低，且需要空間大的人。
- 自備款已經準備好的人。
- 房地產投資者。
二、預售屋、新成屋、中古屋，哪一種適合你?
了解完這三種類型的優缺點後，大致上有些概念，不過當你真正的啟動買房計畫時，實際狀況可能會有三種情況，分別是：
- 情況1. 自備款不足的人
- 情況2. 怕買到瑕疵屋的人
- 情況3. 預算有限，且需要大空間的人
為了幫助買房新手有明確地解決方向，分別提出各種方法給您參考：
【情況1. 自備款不足的人】
買房最多人卡在就是「自備款不足」，不管購買哪種類型，第一個門檻就是「頭期款」，接著還要一筆「裝潢費」，所以總自備款 =「頭期款」＋「裝潢費用」，我們以表格方式，呈現出這三種類型的付款壓力指數：
(向右瀏覽表格 ➠)
售屋類型 | 頭期款 | 裝潢費預估 | 付款壓力指數 |
|---|---|---|---|
新成屋 | 總價的2~3成 | 50~120萬 | |
預售屋 | 總價的2~3成 | 50~120萬 | |
中古屋 | 總價的2~4成 | 100~300萬 |
明顯看出，付款壓力指數最低為預售屋，最高為中古屋，若你想要趕快買到房，自備款還沒存很多，看來最適合購買預售屋，不過之後每月貸款你要能承擔得起！通常預售屋的單價也比中古屋高很多，這點你必須先知道。
另一種方式，如果你不急著要買房，可以先專注本業好好存錢，同時多看幾間房子來練功，目標放在單價較低的中古屋，也是很好的方式。
【頭期款不足解決方法】
- 購買預售屋，每月房貸需負擔得起。
- 啟動存頭期款計畫，同時練功看房子。
- 請長輩支援，並說明還款方式。
【情況2. 怕買到瑕疵屋的人】
當已經準備好足夠的自備款，又很怕在中古屋踩到地雷，也不喜歡摸不著的預售屋模式，這樣的你就最適合購買「新成屋」！
新成屋通常已經有廚房系統櫃、衛浴、馬桶等，如果預算較少，只要購買基本的傢俱，安裝好冷氣、電燈和窗簾等，符合基本所需，新成屋在50萬內是可以馬上入住的。
若買屋齡較高的中古屋，沒有額外再準備100～200萬是很難搞定，除非你喜歡原屋主的裝潢風格，老舊裝潢需要整間拆除，廁所重做、水電管線更新，再重新裝潢到你要的風格，若還遇到漏水、壁癌、水管破裂，可能會超出你的預算！
此時你會發現，原來買中古屋的自備款要準備這麼多喔！新成屋反而比較少，是因為要「多預留一些裝修費，來處理意想不到的部分」，新手第一次買房，如果怕買到瑕疵屋，又不想花很多錢來處理，建議購買「新成屋」，不但風險降了許多，也不用付出很多自備款。
(向右瀏覽表格 ➠)
售屋類型 | 瑕疵產生原因 | 自備款準備 | 整體風險 |
|---|---|---|---|
預售屋 | 只參考設計圖與樣品屋，完工後差異大 | 房價的2~3成 | |
新成屋 | 屋齡新，若有進入檢查屋況，問題相對較少 | 房價的2~3成 | |
中古屋 | 管線老舊或裝潢遮掩缺點，不易用眼辨識 | 房價的3~5成 |
【減少買到瑕疵屋的方法】
- 優先購買新成屋，風險和自備款都比中古屋低。
- 學會看屋基本功，當下就可立即判斷。
- 找專業公司驗屋。
- 尋找有品牌的建商或房屋仲介購屋。
【情況3. 預算有限，且需要大空間的人】
房價不斷上漲，新房子買到的實際坪數越來越小，中古屋市場成為大家的喜愛，原因是中古屋公設比低、單價低，買到的使用空間比預售屋大很多。
買到「好價格」的中古屋前，需具備3個條件:
- 掌握看屋訣竅，細心驗屋不可少。
- 了解房屋行情，出價決定斡旋快。
- 鎖定喜愛社區，多認識附近仲介。
針對首購族，建議可以購買「中古屋的電梯華廈」為目標，若是資金不多，二房的電梯中古屋是很棒的產品，二房電梯華廈可自住可出租，如果座落在不錯地段，總價不高，這樣的電梯華廈幾乎是被秒殺的，人人搶著買！
【購屋預算有限，且需要空間大的方法】
- 優先挑選「每坪單價較低」的中古屋，但要會辨識屋況。
- 屋齡越久的中古屋，得房率越高，室內空間越大。
- 學會房屋合理價推算，議價技巧，買到一個好價格。
三、買房自住的首購族，最推薦這2種類型!
上述提到預售屋、新成屋、中古屋都各有優缺點，這三種很難作抉擇耶！市面上有沒有哪一種房子，有機會買便宜一點，然後屋齡很新，屋況又好的選擇呢？
有～ 就是「新古屋」或是「10年內的中古屋」！
推薦1. 新古屋
「新古屋」指屋齡 3～10 年的新房子，在房屋仲介或中古屋市場來銷售，不用以新房子的高價來取得，但是屬於沒人住過的全新房子，來源可能是投資客在預售屋時買的，並期望轉手賺取價差，或是新建案滯銷，導致建商還沒銷售出去的餘屋，房子放了一段時間，而在中古屋市場銷售。
推薦2. 屋齡10年內的中古屋
另一個推薦給大家的是「10年內的中古屋」，價格通常比預售屋低，但是屋齡很新的中古屋，不過可能有人入住過，但我覺得這樣更好！ 因為可以觀察到屋況哪裡有問題，社區管理的品質如何，以及鄰居素質的好壞，再加上學會出價、議價，與拆解仲介與賣方心裡，可以讓你買到好價格，因此「10年內的中古屋」是我覺得首購族的最佳首選！同時也適合喜歡高CP值的買方！
四、給首購族買房的5個想法
- 買房子應該優先考慮，如何買到保值性好，好脫手的房子，而房子種類不是最優先的考量。
- 先評估自己有多少自備款，每月房貸能負擔多少，再來尋找適合你購買的房子。
- 不管買哪一種類型的房子，都要多看房多做功課，因為房價是你年薪的好幾倍。
- 自住的話，盡量買10年內的房子，降低修繕的隱藏成本。
- 不用一直期待房價下跌，等待沒有收穫也不會變便宜，而是要學習買房技巧！
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