- 人生中第一間房子,買在哪個「區域」比較好呢?
- 新手買房時,先挑選「區域」,還是以「房屋類型」為優先呢?
- 不要去買「覺得未來會漲的區域」,為什麼呢?
- 買到「好區域」真的比買到「好房子」重要嗎?
第三堂課,要跟大家分享的是「買房自住的區域,如何選擇?住哪裡比較好?」
當你在網站找房時,打開任何的購屋平台,第一個動作就是選擇「區域位置」,區域選擇從大範圍的縣市到鄉鎮市,從商圈、學校、到各大捷運站,因此找房子的第一步,就是先鎖定一個「區域」來開始,這篇文章用了3個步驟6個問題,帶你一起來找出適合自己的理想好區域。
一、挑選區域比買什麼房型更重要!
大多數的新手在網路上找房時,都會先關注著這間房子內部裝潢好漂亮啊~這間房子佈置風格我好喜歡呀~,反而最重要的第一步應該是....哪邊的區域環境是你想住的樣貌?
房子如果是一個點,地段就成為一條線,而區域就是一個圈圈。
如果這個圈圈(區域)選對了,環境氛圍不錯,當然房子住起來感覺都對了!
台灣土地不大,購買房地產時,可以同時擁有建物與土地,好的區域也不多,被買走了一間房子,等於就是少了一塊土地,像似大富翁遊戲一樣,能買土地就趕快先買下來,讓其他玩家踩在你的土地上,收取高額過路費,加速財富翻身,現實生活如同遊戲一樣,買到好的區域與地段,絕對就是立於不敗之地。
【重點】
房子可以透過裝潢來改變格局,但是區域內的素質、文化、人文環境是你無法改變的!
因此買到好區域,絕對比你買到新房子還重要!
二、自住的話,如何挑選好區域?
買房這件事,自住跟投資一定要分開來看,自住的話要以自己生活為主,以整個家庭為重心,不要去買未來覺得會漲的地方,甚至購買距離上班地點很遠的房子,房價還沒漲,就造成大家上班不便的困擾,到底什麼樣的區域適合自己呢?這邊整理3個步驟幫助你思考,找出最適你居住的環境。
Step1. 以「自己的需求」來評估
每個人理想區域都不同,最重要就是以自我生活來考量,還有住在同一間屋子裡的家人來著想,現在~請找個安靜的地方...回想一下你每一天從早上到晚上,上班到下班,平日與假日,周邊哪些生活機能常常使用到?哪個地點會讓你生活更方便?上班能省更多時間?生活品質更好?哪些項目是重要且必要?排出你心中的優先順序,並記錄下來。
1.1 學區需要就近嗎?
準備就讀國小或國中的小朋友,離學區近很重要,最好走路就可以到學校,不僅省下父母的時間,也不會讓小孩匆匆忙忙的進校讀書,創造出良好的學習品質。也因為這樣,許多家長效法孟母三遷的精神,砸千萬也要搶到好學區,明星學區常搶破頭,透過搬家也要給孩子一個好的學習環境。
1.2 上班通勤方便嗎?
上班族不管你是開車、騎車、坐捷運或搭高鐵去上班,都希望交通建設或大眾運輸工具,距離家裡越近越好,公車族希望家門口有站牌,捷運族期待走路10分鐘內走到站,開車族更希望上班路線都不要塞車,建議每天通勤時間不要超過一小時,不然長期下來體力和精力絕對無法負荷。如果你還沒有小孩,買房的重點,一定是考慮上班通勤的方便性,千萬不要離公司太遠。
1.3 生活採買便利嗎?
據房仲業者調查,疫情後有67%民眾,更重視生活機能周全,方便就近採買,例如每天需要的三餐和生活用品, 房子如果鄰近超商、賣場、早餐店或小吃店,都成為購屋選擇的指標,當然也可以每餐都叫外送,或開車出去採買,這些都由自己的喜好來評估。
1.4 父母距離會太遠嗎?
居住地如果選擇在父母親附近有二大好處,第一個是在小孩上小學前,很多時候是需要長輩協助的,例如幫忙照顧小孩、協助帶上下課等,或應付在學校突發狀況,有長輩後援真的差很多!第二個好處是家中的父母親開始衰老,病痛不斷,此時非常需要陪伴與照顧,為了兼具各自的生活空間,可以就近方便照顧,不用住在一起,也可以互相照顧。
1.5 生活機能哪些是必要的?
住家周邊哪什麼生活機能,你覺得最不能缺少呢?
- 公園廣場:特色公園、親子公園
- 文教機構:圖書館、藝文中心、國中、國小
- 運動健身:運動場、運動中心、健身房
- 生活購物:百貨公司、購物中心、夜市、超市
- 交通運輸:捷運站、火車站、客運總站
- 金融機構:郵局、銀行、證券公司
- 醫療設施: 藥局、診所、醫院
簡單說這些生活機能就是滿足「食、衣、住、行、育、樂」,當然不是每個地方都能同時擁有,想清楚哪幾種項目是必要的。有些地方雖然擁有各種生活機能,但缺點就是房價太貴或是太吵雜髒亂。
想一下哪些生活機能對自己很重要?如果沒有反而造成生活不便?
反之,如果周邊有這個生活機能,你會願意多花一些錢來買這間房子?
例如:平常有運動習慣的人,每天一定要去運動場跑步,就會把「運動場」列為重要選項之一,而不會優先選擇高房價的百貨公司附近,省了錢同時也有了健康。
1.6 人文風情喜歡嗎?
每一個區域都有不同的文化、不同建築物風格、不同城市街景,如文教區跟工業區,住在裡面有截然不同的感覺;藝文特區跟商業區,所創造的城市街景也各有特色。
Q:台北的「艋舺商圈」與「東區商圈」,你喜歡哪一個呢?
年輕人喜歡時尚與逛百貨公司,東區商圈是他們喜歡的;老年人有宗教信仰且喜歡傳統市場,艋舺商圈通常是他們的首選,因此每一個地方都會形成獨特的生活步調,而人生每個不同的年齡階段,需求也不同,只要清楚自己喜歡的區域環境,就是最好的選擇!
如果對此區域不熟,可查詢當地鄉鎮區公所的網站,裡面有詳細介紹當地人文風情與商圈特色。
以上哪些因素是你覺得最重要的呢?一定還有沒列出來的項目,不過可以用筆寫下來,標記哪些是必要?哪些因素不是需要?列出你心中前3~5個重要因素,當作買房時尋找的條件,這樣會更精準更明確。
Step2. 從「保值的區域」開始選擇
從上述了解「自己」需要的關鍵因素後,列出前5個重要的因素後,可能發現有2~3個區域都符合條件,那我們該從哪邊鎖定開始找房呢?
答案就是從保值的區域來開始選擇!
2.1 為什麼要從保值區域開始選擇?
如同前面新手買房的第一課,第3點有提到,首購族的第一間房子,最好是能夠保值,日後會有5大好處:
- 資產保值不縮水,自住免費還賺錢。
- 保值房子易脫手,未來隨時可換屋。
- 房價上漲空間大,賣掉享有好價差。
- 房子借款條件好,資金隨時可借出。
- 第一間買保值屋,財務順暢一路發。
2.2 保值區域如何挑選?
保值房子好處這麼多,我們該怎麼知道哪個地方是保值呢?有什麼趨勢或參考點呢?
這邊提供3個大方向,讓你對保值區域會有一些感覺:
(1)區域內有重大建設
買房選擇好區域最簡單的方法,就是跟著重大建設的走,因為房地產與政府政策是高度相關的。
政府規劃的區域若有產業園區、科學園區,或重大交通建設,周邊房價相對比較保值,而所有重大建設中,以「交通建設」最能夠帶動房價上漲,最好能夠10分鐘內能走到車站、高鐵站或是捷運站,這區通常就是買房的最佳首選。
例如新北板橋的新板特區,有高鐵、台鐵、客運、捷運板南線與環狀線,成為5鐵共構,當然房價相對較高,預算有限的購屋族,可以選擇鄰近區域的中古大樓或公寓,每坪單價成交不會太高的話,長期來看是保值的。
(2) 生活機能方便的成熟商圈
若我們選擇這個區域內,剛好沒有車站,沒有捷運,也不是產業園區,該怎麼辦呢?
那就盡量以貼近「成熟商圈」的區域為主,因為成熟商圈的形成,不是1~2年內就可以發展起來的,相對能取代的地方就很少,商圈是人們購物、休閒、娛樂的地方,生活機能豐富,不但帶來人潮也帶來各種商機、資金與就業機會,商圈周邊的房子,不論是出租或買賣都是搶手的,房價的抗跌性也很高。
(3) 滿額學校或明星學校的學區
每位父母都希望小孩擠進好的學校,接受好的教育環境,風評好的學校若超過可負擔的人數,就會列為「額滿學校」,進入額滿學校的「優先分發條件」,第一個是小朋友與父母三人的戶籍,必須要設籍在學區內,第二需要實際住在學區而不是寄居,房子如果是租的也要是公證的租賃契約,這樣一來,滿額學校附近的房子相對搶手,甚至前3年就要做好入戶籍的準備,如果你能在學區附近買到不錯的價格或是好格局的房子,我相信很多人想跟你租房子以外,同時也很多人排隊想跟你買!
Step3. 區域內的房價要能承擔得起
最後一個步驟的評估條件:觀察此區域的房價你是否買得起?每月貸款可否負擔?若不知道自己的購屋能力如何?可參考上一篇 :買房前先計算你的「購屋力」,原來可買到這樣的房價!
影響房價因素很多,如房屋類型、樓層、電梯、生活機能等,因此如果預算有限,必須要有些取捨,用必要的條件去市場找房,若還是無法承擔,就尋找第二個可替代的區域。
評估買房範例
有一對夫妻想在板橋區買房,有二個小孩,大的準備就讀國小,小的幼稚園,上班地點都在板橋附近,正在評估新房子的區域位置:
以上面的條件,可以用3種情況來分析:
情況1(以固定坪數為主):假設一定要有30坪,預算1500萬元,也就是要尋找每坪50萬以內的物件,此區域房價只有「公寓」和「較舊的電梯大樓」符合。
情況2 (以房屋類型為主):以「新蓋的電梯大樓」為目標的話,坪數只能買到22~27坪左右,而且公設比都30%起跳,室內坪數都會小於18坪,這樣的空間,比較不符合4人居住。
情況3(以生活需求為主):夫妻討論後,為了小朋友方便,覺得最重要的2因素為:第一房子距離國小要近,第二只鎖定電梯房型,所以結論開始鎖定國小附近的中古電梯大樓開始看房。
以上其實是傑森個人的實際狀況,依照我的需求排列優先條件後,確定海山國小附近為目標區域,開始只鎖定附近的中古電梯大樓,接觸了多位仲介,花了不到半年時間,很幸運買到了位於國小正後門,屋齡7年28坪的電梯大樓,而且成交價格還低於市價!
首購族除了一定要選擇保值的區域,最重要的是區域內房價要負擔的起,然後搭配自己可接受的「空間大小」與「房屋類型」,挑選出最佳的房子,這才是理想區域。
若預算有限,買屋寧可選擇好區域,坪數較小的物件,未來好脫手,同時專注本業開始存錢,慢慢換房進入市區的大房子。
三、結論:
綜合以上,選擇理想好區域的步驟是:
- STEP1. 把自己最在意的買房條件都列出來。
- STEP2. 從保值的區域開始挑選。
- STEP3. 確認房貸是否能承擔,若預算有限也要貼近目標區域。
只有自己最清楚,哪個區域最適合自己,住得舒適、自在、快樂,才是最重要的!
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