來自四面八方的親友，知道你剛買房的時候，通常看到你的對話是…
親友：「恭喜你買到房子！你的房貸利率是多少啊？」
傑森陽：「利率1.31%」
親友：「哇～ 哪一間銀行利率這麼低？」
傑森陽：「剛好在2021年各國央行都在降息，所以才這麼低」
親友：「我問到最低是1.38%，你是貸款哪一間銀行？」
傑森陽：「同時期問的，各家銀行利率不會差異太多」
親友： 「快跟我說是哪家銀行，我想要省一些利息的錢～」
傑森陽：「不用一直在意利率的高低，要省下大筆的錢，應該是注重在你買的房價吧！」
前言
當時2021年我的房貸條件如下：
- 貸款成數：85成
- 利率：1.31%
- 寬限期：3年
- 貸款期間：30年
在2021年剛好受新冠肺炎影響，全球為了刺激經濟都在降息，台灣當然也不例外，出現1.31%的超低房貸利率，同時與讓房市買氣非常熱，當時在房仲店裡，見面談的包廂都是滿的！
傑森陽本身不是百大企業，也不是公務人員，剛好央行的利率政策，讓我有機會借到這麼低的利率，利率1.31%是跟兆豐銀行承作的，當時幾乎每家銀行都很接近，前提只要你的收入穩定、沒有其他不良債務、購屋地點不要太差，都是有機會申請到。
不過 … 這篇文章不是要跟大家分享如何借到最低的房貸利率～
跟銀行借到低利率的方法，其實就是「薪資想辦法提高，展現漂亮財力，加上多問幾間銀行，比到最低就好了...」
但是在買房時，你知道影響支出最大的是什麼嗎？
是花時間比來比去的「利率」呢？
還是當初購買房子的「成交價」？
一、利率vs房價，對買房支出哪個影響最大？
以上面的對話例子來看，利率1.31%與1.38%，真的對買房支出影響很大嗎？
我們利用591房貸計算器，假設房貸1,000萬，設定利率1.31%與1.38%，同樣貸款期限為30年，以一般銀行以「本息平均攤還」居多，也就是每月還款金額固定，計算結果如圖表：
條件1：利率1.31%，貸款1000萬，期限30年
條件2：利率1.38%，貸款1000萬，期限30年
利息總支出如下：
● 條件1: 利率1.31%，貸款30年，利息總支出為210萬元。
● 條件2: 利率1.38%，貸款30年，利息總支出為222萬元。
兩者不同利率比較後，在30年全部房貸繳完後，利息支出竟然才相差12萬元！
而當初你在買房議價時，房價一來一回都可以價差到50萬，甚至到百萬以上。
因此，重心是要放在「比較房貸利率」的高低？
還是努力學習「買到比市價低的價格」呢？
我想你已經知道答案～
房貸利率差異不大，真正能省下大筆費用的是「買房成本」！
買得比行情高，房價+利息＝支出大增。
買得比行情低，省下的價差，遠遠超房貸利息。
買房要省下大筆的支出，利率的高低不是重點，關鍵是「你能買到多低的房價！」
許多人買房時專注比較房貸利率，期待省下支出。
但其實，利率並非影響成本的關鍵，真正的大筆的是「房價」！
二、買房時機，能靠利率「高低」來判斷嗎？
多數人認為：
「利率要升息了，先不要買房，在等等看看吧～」
「利率要降息了，現在買房好像比較划算耶？」
這當中可能有一些誤解，
當利率高時，雖然房貸利息上漲，不過反而會導致房價下降，
加上房價下跌的新聞一直報導，與仲介轉貼的訊息，引起屋主恐慌，都覺得房價未來都要大跌了！
等等～這不就是我們期待已久的買房好時機嗎？反而是容易議價的機會！
反之，如果利率比較低，當下大家買房比較衝動外，銀行也會增加房貸的發放量，能讓房市活躍度提高，造成房價上漲，當下追價只是越買越貴，價格也不好談，最後買房成本反而提高。
利率的高低，不應該成為判斷買房時機的主要因素，
更應該觀察的是，賣方是否受到市場恐慌的影響而願意「降價」。
自住買房者應熟悉市場與實價登錄，抓住市場恐慌時機，找到划算物件並成功議價，以更低價格入手，真正省下更多錢。
三、購屋最大的成本，不在於利率，而是房價！
你可能跟大多數人一樣，非常關注利率的高低，以為這是影響房屋支出的主要成本，
從長期趨勢來看，我們已經知道「購屋最大成本並不在於利率高低，而在於房價」，
不過買到便宜房價並不容易，
以下分享5個觀點，讓你在買房時省下大筆現金！
讓我們繼續深入了解，該如何實際掌握到便宜的房價呢？
四、 如何買到划算的房價？
1. 掌握對的時機點
首先是時間點，對於房市來說是一個非常重要的因素，
房市處於低迷時期，週期性谷底時，別人恐懼時我們要貪婪，就是買房子的好時機，
當市場需求量減少，賣家好議價，房價自然就會買到相對低，
只要買到比市價便宜，就贏別人一半！
此外，央行政策是影響房價最大的因素，要時常留意政府計畫，跟著政府建設走。
2. 房屋挑選與判斷屋況
尋找適合自己的房子是一個比較困難的過程。除了房子的地點、周邊設施、屋況等因素外，還要考慮周邊的環境、交通等等，總之就是一個不斷篩選的過程。建議長期鎖定自己喜歡的社區大樓，只要一有賣屋訊息，就要馬上看屋，當場出價！不過通常好社區很少銷售的，通常對價格，要夠了解，因此要像雷射般的專注，鎖定在你喜歡的社區。
3. 推算合理價格
要買到便宜的房子，推算合理價格也一定要會的！參考各家網站的實價登錄、房價指數等資料，以及用房子的實際屋況，來推算出一個合理的價格範圍。
千萬不要被仲介或代銷人員的高價所迷惑，要有自己的判斷力～
4. 了解屋主賣屋動機
當你在尋找便宜的房子時，了解屋主的心理判斷也是非常重要的。
大多數屋主都有自己心目中的房屋價值，但實際可能與預期有所不同，要洞察屋主想法和感受。通常看屋時幾乎不會見到屋主，可以透過仲介來了解，例如：屋主為什麼要賣房？房子賣多久？急不急賣？目標底價是多少？以上都是幫助你談價時，獲得好價格的關鍵。
5. 學會議價技巧
買房時與仲介的對應是相當重要的，仲介是連結買家與賣家的橋樑，通常談價格都是和仲介議價，而不是跟屋主， 因此和仲介對應方式與談價格，必須要深入研究，對成交價能產生極大的影響。
五、結論
總之，要買到便宜的房子並不是件容易的事情，需要考量很多因素。
只要你能掌握好時機點、挑選符合需求的物件、推算出合理價格、懂得談判技巧、仲介的對應，以及屋主心理判斷等，透過這些方式，才能實現買到便宜的房價。
請記住～
買到「便宜房價」，才是一開始最重要的關鍵！而不是「貸款利率」，
必須要把所有的專注力放在「如何買到一個價格划算的房子」，
成交後，再用力比較「各家銀行的貸款利率」，
才會讓整體的買房支出，省下更多！
以上內容，希望可以幫助到你囉～
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