來自四面八方的親友,知道你剛買房的時候,通常看到你的對話是…
親友:「恭喜你買到房子!你的房貸利率是多少啊?」
傑森陽:「利率1.31%」
親友:「哇~ 哪一間銀行利率這麼低?」
傑森陽:「剛好在2021年各國央行都在降息,所以才這麼低」
親友:「我問到最低是1.38%,你是貸款哪一間銀行?」
傑森陽:「同時期問的,各家銀行利率不會差異太多」
親友: 「快跟我說是哪家銀行,我想要省一些利息的錢~」
傑森陽:「不用一直在意利率的高低,要省下大筆的錢,應該是注重在你買的房價吧!」
前言
當時2021年我的房貸條件如下:
- 貸款成數:85成
- 利率:1.31%
- 寬限期:3年
- 貸款期間:30年
在2021年剛好受新冠肺炎影響,全球為了刺激經濟都在降息,台灣當然也不例外,出現1.31%的超低房貸利率,同時與讓房市買氣非常熱,當時在房仲店裡,見面談的包廂都是滿的!
傑森陽本身不是百大企業,也不是公務人員,剛好央行的利率政策,讓我有機會借到這麼低的利率,利率1.31%是跟兆豐銀行承作的,當時幾乎每家銀行都很接近,前提只要你的收入穩定、沒有其他不良債務、購屋地點不要太差,都是有機會申請到。
不過 … 這篇文章不是要跟大家分享如何借到最低的房貸利率~
跟銀行借到低利率的方法,其實就是「薪資想辦法提高,展現漂亮財力,加上多問幾間銀行,比到最低就好了...」
但是在買房時,你知道影響支出最大的是什麼嗎?
是花時間比來比去的「利率」呢?
還是當初購買房子的「成交價」?
一、利率vs房價,對買房支出哪個影響最大?
以上面的對話例子來看,利率1.31%與1.38%,真的對買房支出影響很大嗎?
我們利用591房貸計算器,假設房貸1,000萬,設定利率1.31%與1.38%,同樣貸款期限為30年,以一般銀行以「本息平均攤還」居多,也就是每月還款金額固定,計算結果如圖表:
利息總支出如下:
● 條件1: 利率1.31%,貸款30年,利息總支出為210萬元。
● 條件2: 利率1.38%,貸款30年,利息總支出為222萬元。
兩者不同利率比較後,在30年全部房貸繳完後,利息支出竟然才相差12萬元!
而當初你在買房議價時,房價一來一回都可以價差到50萬,甚至到百萬以上。
因此,重心是要放在「比較房貸利率」的高低?
還是努力學習「買到比市價低的價格」呢?
我想你已經知道答案~
房貸利率差異不大,真正能省下大筆費用的是「買房成本」!
買得比行情高,房價+利息=支出大增。
買得比行情低,省下的價差,遠遠超房貸利息。
買房要省下大筆的支出,利率的高低不是重點,關鍵是「你能買到多低的房價!」
許多人買房時專注比較房貸利率,期待省下支出。
但其實,利率並非影響成本的關鍵,真正的大筆的是「房價」!
二、買房時機,能靠利率「高低」來判斷嗎?
多數人認為:
「利率要升息了,先不要買房,在等等看看吧~」
「利率要降息了,現在買房好像比較划算耶?」
這當中可能有一些誤解,
當利率高時,雖然房貸利息上漲,不過反而會導致房價下降,
加上房價下跌的新聞一直報導,與仲介轉貼的訊息,引起屋主恐慌,都覺得房價未來都要大跌了!
等等~這不就是我們期待已久的買房好時機嗎?反而是容易議價的機會!
反之,如果利率比較低,當下大家買房比較衝動外,銀行也會增加房貸的發放量,能讓房市活躍度提高,造成房價上漲,當下追價只是越買越貴,價格也不好談,最後買房成本反而提高。
利率的高低,不應該成為判斷買房時機的主要因素,
更應該觀察的是,賣方是否受到市場恐慌的影響而願意「降價」。
自住買房者應熟悉市場與實價登錄,抓住市場恐慌時機,找到划算物件並成功議價,以更低價格入手,真正省下更多錢。
三、購屋最大的成本,不在於利率,而是房價!
你可能跟大多數人一樣,非常關注利率的高低,以為這是影響房屋支出的主要成本,
從長期趨勢來看,我們已經知道「購屋最大成本並不在於利率高低,而在於房價」,
不過買到便宜房價並不容易,
以下分享5個觀點,讓你在買房時省下大筆現金!
讓我們繼續深入了解,該如何實際掌握到便宜的房價呢?
四、 如何買到划算的房價?
1. 掌握對的時機點
首先是時間點,對於房市來說是一個非常重要的因素,
房市處於低迷時期,週期性谷底時,別人恐懼時我們要貪婪,就是買房子的好時機,
當市場需求量減少,賣家好議價,房價自然就會買到相對低,
只要買到比市價便宜,就贏別人一半!
此外,央行政策是影響房價最大的因素,要時常留意政府計畫,跟著政府建設走。
2. 房屋挑選與判斷屋況
尋找適合自己的房子是一個比較困難的過程。除了房子的地點、周邊設施、屋況等因素外,還要考慮周邊的環境、交通等等,總之就是一個不斷篩選的過程。建議長期鎖定自己喜歡的社區大樓,只要一有賣屋訊息,就要馬上看屋,當場出價!不過通常好社區很少銷售的,通常對價格,要夠了解,因此要像雷射般的專注,鎖定在你喜歡的社區。
3. 推算合理價格
要買到便宜的房子,推算合理價格也一定要會的!參考各家網站的實價登錄、房價指數等資料,以及用房子的實際屋況,來推算出一個合理的價格範圍。
千萬不要被仲介或代銷人員的高價所迷惑,要有自己的判斷力~
4. 了解屋主賣屋動機
當你在尋找便宜的房子時,了解屋主的心理判斷也是非常重要的。
大多數屋主都有自己心目中的房屋價值,但實際可能與預期有所不同,要洞察屋主想法和感受。通常看屋時幾乎不會見到屋主,可以透過仲介來了解,例如:屋主為什麼要賣房?房子賣多久?急不急賣?目標底價是多少?以上都是幫助你談價時,獲得好價格的關鍵。
5. 學會議價技巧
買房時與仲介的對應是相當重要的,仲介是連結買家與賣家的橋樑,通常談價格都是和仲介議價,而不是跟屋主, 因此和仲介對應方式與談價格,必須要深入研究,對成交價能產生極大的影響。
五、結論
總之,要買到便宜的房子並不是件容易的事情,需要考量很多因素。
只要你能掌握好時機點、挑選符合需求的物件、推算出合理價格、懂得談判技巧、仲介的對應,以及屋主心理判斷等,透過這些方式,才能實現買到便宜的房價。
請記住~
買到「便宜房價」,才是一開始最重要的關鍵!而不是「貸款利率」,
必須要把所有的專注力放在「如何買到一個價格划算的房子」,
成交後,再用力比較「各家銀行的貸款利率」,
才會讓整體的買房支出,省下更多!
以上內容,希望可以幫助到你囉~
【新手買房相關文章】
這篇文章如果讓你有得到收穫,請幫我分享給更多人看到囉!