來自四面八方的親友，知道你剛買房的時候，通常看到你的對話是…
親友：「恭喜你買到房子！你的房貸利率是多少啊？」
傑森：「利率1.31%」
親友：「哇～ 哪一間銀行利率這麼低？」
傑森：「剛好在2021年各國央行都在降息，所以才這麼低」
親友：「我問到最低是1.38%，你是貸款哪一間銀行？」
傑森：「同時期問的，各家銀行利率不會差異太多」
親友： 「快跟我說是哪家銀行，我想要省一些利息的錢～」
傑森：「不用一直在意利率的高低，要省下大筆的錢，應該是注重在你買的房價吧！」
前言
當時2021年我的房貸條件如下：
- 貸款成數：85成
- 利率：1.31%
- 寬限期：3年
- 貸款期間：30年
在2021年剛好受新冠肺炎影響，全球為了刺激經濟都在降息，台灣當然也不例外，出現1.31%的超低房貸利率，同時與讓房市買氣非常熱，當時在房仲店裡，見面談的包廂都是滿的！
傑森本身借款的條件不是百大企業，也不是公務人員，只是剛好央行的利率政策，讓我有機會借到這麼低的利率，1.31%的利率是跟「兆豐銀行」承作的，不過不只有這家銀行有這樣的利率，當時幾乎每家官股銀行與其他銀行，大概利率都很接近，前提只要你的收入穩定、沒有其他不良債務、購屋地點不要太差，都是有機會申請到。
不過 … 這篇文章不是要跟大家分享如何借到最低的房貸利率～
要借到低利率的方法，其實就是「薪資想辦法提高，展現漂亮財力，加上多問幾間銀行，比到最低就好了...」
但是在買房時，你知道影響支出最大的是什麼嗎？
是你花時間比來比去的「利率」呢？
還是當初購買房子的「成交價」？
一、利率vs房價，對買房支出哪個影響最大？
以上面的對話例子來看，利率1.31%與1.38%，真的對買房支出影響很大嗎？
我們利用591房貸計算器，假設房貸1,000萬，設定利率1.31%與1.38%，同樣貸款期限為30年，以一般銀行以「本息平均攤還」居多，也就是每月還款金額固定，計算結果如圖表：
條件1：利率1.31%，貸款1000萬，期限30年
條件2：利率1.38%，貸款1000萬，期限30年
利息總支出如下：
● 條件1: 利率1.31%，貸款30年，利息總支出為210萬元。
● 條件2: 利率1.38%，貸款30年，利息總支出為222萬元。
兩者不同利率比較後，在30年全部房貸繳完後，利息支出竟然才相差12萬元！
而當初你在買房議價時，房價一來一回都可以價差到50萬，甚至到百萬以上。
因此，重心是要放在比較房貸利率的高低？
還是努力學習買到比別市價低的房價呢？
我想你已經知道答案～
在同一個時期，各家銀行房貸的利率，其實差異也不大，所以整體來看，房價的影響才是最大關鍵！
當你買的比別人高，房價比行情貴以外，再加上利息，整體支出當然同時大幅提高。當你有能力買得比別人低，房屋價差就讓買房支出省了很大一筆，就算利率比別人高，一開始也能站在不敗的優勢！
買房要省下大筆的支出，利率的高低不是重點，關鍵是「你能買到多低的房價！」
許多人在購屋時，總是關注房貸利率的高低，並且比較各家銀行的利率，以期望能夠省下更多買房支出。對於我來說，利率並不是影響買房成本最大的因素。事實上，房價才是最大的支出，而利率只是其中一個小部分而已。
二、買房時機，該用利率的高低來判斷？
多數人認為：
「利率要升息了，先不要買房，在等等看看吧～」
「利率要降息了，現在買房好像比較划算耶？」
這當中可能有一些誤解，當利率高時，雖然銀行的貸款利息會隨之上漲，不過反而可能會導致房價下降，加上房價下跌的新聞一直報導，與仲介轉貼的訊息，引起屋主恐慌，都覺得房價未來都要大跌了！
等等～這不就是我們期待已久的買房好時機嗎！是一個容易議價的機會，當然我們在評估時，還是要參考實價登錄，甚至是要買得更低為目標，直接讓我們省下大筆的買房成本。
反之，如果利率比較低，除了當下大家買房比較衝動外，銀行也會增加房貸的發放量，讓房市活躍度提高，造成房價上漲，讓房市交易量大幅提高，當時追價只是越買越貴，價格也很難談，最後買房成本還是較高。
利率的高低，不應該成為判斷買房時機的主要因素，
更應該觀察的是，賣方是否受到市場恐慌的影響而願意「降價」。
對於想要買房自住的人而言，平時要了解房市與實價登錄價格，並且要在對的時間點找到划算的物件，透過市場出現恐慌時，讓買房者獲取更棒的議價空間，以較低的價格買到，才能真的省下更多的錢。
三、購屋最大的成本，不在於利率，而是房價！
你可能跟大多數人一樣，非常關注利率的高低，以為這是影響房屋支出的主要成本，但從長期趨勢來看，我們已經知道「購屋最大成本並不在於利率高低，而在於房價」，不過買到便宜的房價不是這麼容易，以下分享5個方向開始，如果你能在每個部分深入研究，真的會讓你在買房時就省下大筆現金！
如何買到划算的房價？
1. 掌握對的時機點
首先是時間點，對於房市來說是一個非常重要的因素，例如房市處於低迷時期，或是週期性循環的谷底時，在別人恐懼時我們要貪婪，就是買房子的好時機，當下市場需求量減少，賣家又好議價，房價自然就會買到相對低，只要買到比市價低，就贏別人一半！此外，政府的房地產政策也可能會影響房價，因此要時刻留意政府的計畫了，跟著政府建設走，好得時機點，容易買到好價格。
2. 房屋挑選與判斷屋況
尋找適合自己的房子是一個比較困難的過程。除了房子的地點、周邊設施、屋況等因素外，還要考慮周邊的環境、交通等等，總之就是一個不斷篩選的過程。建議長期鎖定自己喜歡的社區大樓，只要一有賣屋的訊息就要進去看屋，馬上出一個可接受的價格，不過通常好的社區也很少在銷售的，所以通常要對價格夠了解盡快出價！因此要像雷射般的專注在你喜歡的房子上。
3. 推算合理價格
要買到便宜的房子，推算合理價格也一定要會的！參考各家網站的實價登錄、房價指數等資料，以及用房子的實際屋況，來推算出一個合理的價格範圍。千萬不要被仲介或代銷人員的高價所迷惑，要有自己的判斷力～
4. 了解屋主賣屋動機
當你在尋找便宜的房子時，了解屋主的心理判斷也是非常重要的。大多數屋主都會有自己心目中的房子價值，但實際價值可能與其期望有所不同，需要洞察屋主的想法和感受，不過通常看屋時不容易看到屋主，可以透過仲介來了解，例如：屋主為什麼要賣房？目前急賣？不急著賣？房子賣多久？目標底價是多少？這些可以幫助你在談判時獲得更好的價格。
5. 學會議價技巧
在買房時與仲介的對應是相當重要的，仲介是連結買家與賣家的橋樑，通常談價格都會和仲介議價，而不是真的跟屋主議價， 因此和仲介對應方式與如何議價的部分，必須要深入研究，結果都會對房價產生極大的影響。見面談的經驗與技巧內容變化多，這部分就請大家持續地追蹤傑森的文章，盡力地分享給大家～
四、結論
總之，要買到便宜的房子並不是件容易的事情，需要考量很多因素。不過，只要你能掌握好時機點、挑選符合需求的物件、推算出合理價格、懂得談判技巧、仲介的對應，以及屋主心理判斷等，透過這些方式，才能實現買到便宜的房價。
結論是，有沒有買到便宜的房價，是一個非常重要的關鍵！
必須要把所有的專注力放在「如何買到一個價格划算的房子」，
買到好的房價之後，再來用力比較「銀行各家的房貸利率」，這樣才會讓買房支出省下更多！
以上內容，希望可以幫助到你囉～
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