來自四面八方的親友,知道你剛買房的時候,通常看到你的對話是…
親友:「恭喜你買到房子!你的房貸利率是多少啊?」
傑森:「利率1.31%」
親友:「哇~ 哪一間銀行利率這麼低?」
傑森:「剛好在2021年各國央行都在降息,所以才這麼低」
親友:「我問到最低是1.38%,你是貸款哪一間銀行?」
傑森:「同時期問的,各家銀行利率不會差異太多」
親友: 「快跟我說是哪家銀行,我想要省一些利息的錢~」
傑森:「不用一直在意利率的高低,要省下大筆的錢,應該是注重在你買的房價吧!」
前言
當時2021年我的房貸條件如下:
- 貸款成數:85成
- 利率:1.31%
- 寬限期:3年
- 貸款期間:30年
在2021年剛好受新冠肺炎影響,全球為了刺激經濟都在降息,台灣當然也不例外,出現1.31%的超低房貸利率,同時與讓房市買氣非常熱,當時在房仲店裡,見面談的包廂都是滿的!
傑森本身借款的條件不是百大企業,也不是公務人員,只是剛好央行的利率政策,讓我有機會借到這麼低的利率,1.31%的利率是跟「兆豐銀行」承作的,不過不只有這家銀行有這樣的利率,當時幾乎每家官股銀行與其他銀行,大概利率都很接近,前提只要你的收入穩定、沒有其他不良債務、購屋地點不要太差,都是有機會申請到。
不過 … 這篇文章不是要跟大家分享如何借到最低的房貸利率~
要借到低利率的方法,其實就是「薪資想辦法提高,展現漂亮財力,加上多問幾間銀行,比到最低就好了...」
但是在買房時,你知道影響支出最大的是什麼嗎?
是你花時間比來比去的「利率」呢?
還是當初購買房子的「成交價」?
一、利率vs房價,對買房支出哪個影響最大?
以上面的對話例子來看,利率1.31%與1.38%,真的對買房支出影響很大嗎?
我們利用591房貸計算器,假設房貸1,000萬,設定利率1.31%與1.38%,同樣貸款期限為30年,以一般銀行以「本息平均攤還」居多,也就是每月還款金額固定,計算結果如圖表:
利息總支出如下:
● 條件1: 利率1.31%,貸款30年,利息總支出為210萬元。
● 條件2: 利率1.38%,貸款30年,利息總支出為222萬元。
兩者不同利率比較後,在30年全部房貸繳完後,利息支出竟然才相差12萬元!
而當初你在買房議價時,房價一來一回都可以價差到50萬,甚至到百萬以上。
因此,重心是要放在比較房貸利率的高低?
還是努力學習買到比別市價低的房價呢?
我想你已經知道答案~
在同一個時期,各家銀行房貸的利率,其實差異也不大,所以整體來看,房價的影響才是最大關鍵!
當你買的比別人高,房價比行情貴以外,再加上利息,整體支出當然同時大幅提高。當你有能力買得比別人低,房屋價差就讓買房支出省了很大一筆,就算利率比別人高,一開始也能站在不敗的優勢!
買房要省下大筆的支出,利率的高低不是重點,關鍵是「你能買到多低的房價!」
許多人在購屋時,總是關注房貸利率的高低,並且比較各家銀行的利率,以期望能夠省下更多買房支出。對於我來說,利率並不是影響買房成本最大的因素。事實上,房價才是最大的支出,而利率只是其中一個小部分而已。
二、買房時機,該用利率的高低來判斷?
多數人認為:
「利率要升息了,先不要買房,在等等看看吧~」
「利率要降息了,現在買房好像比較划算耶?」
這當中可能有一些誤解,當利率高時,雖然銀行的貸款利息會隨之上漲,不過反而可能會導致房價下降,加上房價下跌的新聞一直報導,與仲介轉貼的訊息,引起屋主恐慌,都覺得房價未來都要大跌了!
等等~這不就是我們期待已久的買房好時機嗎!是一個容易議價的機會,當然我們在評估時,還是要參考實價登錄,甚至是要買得更低為目標,直接讓我們省下大筆的買房成本。
反之,如果利率比較低,除了當下大家買房比較衝動外,銀行也會增加房貸的發放量,讓房市活躍度提高,造成房價上漲,讓房市交易量大幅提高,當時追價只是越買越貴,價格也很難談,最後買房成本還是較高。
利率的高低,不應該成為判斷買房時機的主要因素,
更應該觀察的是,賣方是否受到市場恐慌的影響而願意「降價」。
對於想要買房自住的人而言,平時要了解房市與實價登錄價格,並且要在對的時間點找到划算的物件,透過市場出現恐慌時,讓買房者獲取更棒的議價空間,以較低的價格買到,才能真的省下更多的錢。
三、購屋最大的成本,不在於利率,而是房價!
你可能跟大多數人一樣,非常關注利率的高低,以為這是影響房屋支出的主要成本,但從長期趨勢來看,我們已經知道「購屋最大成本並不在於利率高低,而在於房價」,不過買到便宜的房價不是這麼容易,以下分享5個方向開始,如果你能在每個部分深入研究,真的會讓你在買房時就省下大筆現金!
如何買到划算的房價?
1. 掌握對的時機點
首先是時間點,對於房市來說是一個非常重要的因素,例如房市處於低迷時期,或是週期性循環的谷底時,在別人恐懼時我們要貪婪,就是買房子的好時機,當下市場需求量減少,賣家又好議價,房價自然就會買到相對低,只要買到比市價低,就贏別人一半!此外,政府的房地產政策也可能會影響房價,因此要時刻留意政府的計畫了,跟著政府建設走,好得時機點,容易買到好價格。
2. 房屋挑選與判斷屋況
尋找適合自己的房子是一個比較困難的過程。除了房子的地點、周邊設施、屋況等因素外,還要考慮周邊的環境、交通等等,總之就是一個不斷篩選的過程。建議長期鎖定自己喜歡的社區大樓,只要一有賣屋的訊息就要進去看屋,馬上出一個可接受的價格,不過通常好的社區也很少在銷售的,所以通常要對價格夠了解盡快出價!因此要像雷射般的專注在你喜歡的房子上。
3. 推算合理價格
要買到便宜的房子,推算合理價格也一定要會的!參考各家網站的實價登錄、房價指數等資料,以及用房子的實際屋況,來推算出一個合理的價格範圍。千萬不要被仲介或代銷人員的高價所迷惑,要有自己的判斷力~
4. 了解屋主賣屋動機
當你在尋找便宜的房子時,了解屋主的心理判斷也是非常重要的。大多數屋主都會有自己心目中的房子價值,但實際價值可能與其期望有所不同,需要洞察屋主的想法和感受,不過通常看屋時不容易看到屋主,可以透過仲介來了解,例如:屋主為什麼要賣房?目前急賣?不急著賣?房子賣多久?目標底價是多少?這些可以幫助你在談判時獲得更好的價格。
5. 學會議價技巧
在買房時與仲介的對應是相當重要的,仲介是連結買家與賣家的橋樑,通常談價格都會和仲介議價,而不是真的跟屋主議價, 因此和仲介對應方式與如何議價的部分,必須要深入研究,結果都會對房價產生極大的影響。見面談的經驗與技巧內容變化多,這部分就請大家持續地追蹤傑森的文章,盡力地分享給大家~
四、結論
總之,要買到便宜的房子並不是件容易的事情,需要考量很多因素。不過,只要你能掌握好時機點、挑選符合需求的物件、推算出合理價格、懂得談判技巧、仲介的對應,以及屋主心理判斷等,透過這些方式,才能實現買到便宜的房價。
結論是,有沒有買到便宜的房價,是一個非常重要的關鍵!
必須要把所有的專注力放在「如何買到一個價格划算的房子」,
買到好的房價之後,再來用力比較「銀行各家的房貸利率」,這樣才會讓買房支出省下更多!
以上內容,希望可以幫助到你囉~
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