想要從事包租代管業務嗎？還是想要成為合法的二房東呢？

你應該要了解「租賃住宅管理人員」這一張證照！

1. 租賃住宅管理人員是什麼？

由於張淑晶的事件，個人二房東長期缺乏保障機制，以及與房客產生各種糾紛，政府認知到二房東必須立法加以規範，為強化保障住宅租賃關係與租賃的專業服務，107年6月27日開始實施租賃住宅市場發展及管理條例，簡稱「租賃專法」，當中規定了租賃住宅服務業，必須設置專任「租賃住宅管理人員」。

如果想取得「租賃住宅管理人員資格」，必須參加「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」舉辦的訓練課程，並且要通過考試取得證書。

2. 租賃住宅管理人員如何報名？

首先至中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會查詢，看哪一個縣市的上課地點距離較近，查詢報名時間與開班授課資訊填寫報名填表。

2.1 報名資格？

限年滿 20 歲以上報名，並檢附高中職以上之畢業證書。

報名繳交文件如下：

1. 報名表
2. 國民身分證正、反面影本 
3. 高中職以上畢業證書影本
4. 相關證照證書影本,有效日應在其執業資格證明文件有效期限為二年以上者。

2.2 上課總費用?

費用主要有四個項目：

1. 上課訓練費 $5,000元
2. 考試測驗費 $600元
3. 證照登錄費 $300元
4. 其他作業費 $100元

一般人沒有其他相關執照，總費用是6,000元。

若有以下其他證照者，可折抵課程時數(一小時扣抵學費 100 元)。

1. 不動產經紀人及經紀營業員：不動產租賃及租稅相關法規、消費者保護相關法規。(可扣抵 6 小時)。
2. 地政士：不動產租賃及租稅相關法規。(可扣抵 4 小時)。
3. 不動產估價師：不動產租賃及租稅相關法規。(可扣抵 4 小時)。
4. 公寓大廈事務管理人員、防火避難設施管理人員及設備安全管理人員：公寓大廈管理相關法規、建築物設備管理維護實務。(可扣抵 6 小時)。

2.3 上課時間多久？

4天整天課程＋1天考試，總共5個整天時間，

上課簽到下課簽退，都要到場上課，

上課期間請勿遲到、早退或離開座超過 10 分鐘者，該節時數不予計入，

缺課是無法參加考試的，還要再另外補課，補課費用每小時200元，

整個上課的出席紀錄都非常嚴格管控，完全不能缺席，不過只要花五天的時間，就可以擁有包租代管的證書！與其他房地產的專業證照，相對來說所花費的時間是較短的。

3. 租賃住宅管理人員課程有哪些？

課程包括：
1. 租賃住宅市場發展及管理條例法規。
2. 不動產租賃及租稅相關法規。
3. 消費者保護相關法規。
4. 公寓大廈管理相關法規。
5.各式住宅租賃契約與委託管理契約應記載（約定）及不得記載（約定）事項。
6.租賃關係管理及糾紛處理實務。
7.屋況設備點交及故障排除實務。
8.建築物設備管理維護實務。
9.室內裝修相關法規。
10.專業倫理規範。

以下圖表為30個小時課程訓練：

4. 考試題目很難嗎? 

考試內容全部是選擇題，60分以上就算通過！

每個課程大項挑出10題，總共有100題，

題目完全從題庫出來，答案的ABCD位置也不會變，所以背起來就對了！

你不需要是這些領域的專業人士，也不需要具備任何的專業知識，只要專心上課，回家好好看題庫，一定會順利通過。

傑森上課的時候，題庫約有1860題，後續題目可能會更多，因為法律會與逐步增加與修正，所以越早考試越好。

>> 租賃住宅管理人員測驗題庫連結

不用先上網將題庫印出來，上課時工會會幫你準備好一本題庫與教材

5. 短時間通過考試的技巧？

整本的題庫至少全部要看過兩遍，應該就可以順利通過!

但是題目有1860題耶! 上完四天課接著馬上考試，哪有這麼多時間準備呢？

租賃住宅管理人員考試技巧，重點不是考高分，目標是要考超過60分!

我完全不是相關科系的，也是第一次接觸到這方面的考試，相信大家都是抽空來考證照，以下分享跟我一樣在時間不多的情況下，應對考試的方法，首先課堂上會發一本題庫，考試一定會從題庫裡面出來，而且都是選擇題，準備方法主要有3個階段：

• 第一階段、題庫全部看完一遍：上完課時直接把答案遮起來，針對每日所教的題庫全部作答一遍，答錯或不確定的地方，在題目上做上第一次記號。
• 第二階段、做記號題目看第二遍：只看第一遍做過記號的題目，大概剩三分之一，再次作答第二次 ，如果有答錯或不確定，標上第二個記號。
• 第三階段、考試前的準備：順序是先看已被標記二次記號的題目，接著看只做一次記號的題目，若還有充裕時間，要再搭配考古題。

做題庫時會遇到有些題目，答案為什麼是這樣，為什麼不是另一個選項時，建議直接背下答案，或是用題目上的關鍵字去聯想答案，因為不是做研究論文或做學問，而且題目多準備時間又少，建議考過之後在去理解與實際操作。

建議考試前，近年來的考古題要做過一遍，考古題會將各章節混合在一起，作答時會加深印象，同時模擬考試真實狀況，而且類似題目也都會再次出現。

課堂上老師會把制式化的法條，盡量幫助同學融會貫通，例如很好準備的「第10章的專業倫理規範」，老師會分享一些答題技巧，利用題目上重點關鍵字，馬上可以判斷答案，這一個章節100多題，在10分鐘內就幫你搞定。

6. 租賃住宅管理人員證照有什麼用途？

大家最關心的就是，這一張證照有什麼用途呢？可以帶來什麼好處？

1. 公司補證照：之前有在經營包租代管業務的公司，員工需要補上證照，才能繼續合法經營。
2. 從事包租代管業務工作：任職這項工作當然這張證照是必備的，才能成為專業的租賃住宅管理人員。
3. 當合法的二房東：先取得證照後，自己開一間租賃住宅包租業公司 ，才可以成為合法二房東 ; 如果沒有要開公司，一樣先取得證照後，跟包租代管業者談合作，以論件計酬方式，成為包租代管業名下的一員。
4. 成為專業房東：原本就是房東，建議都要去上課取得專業證照，除了了解租賃專法，得知房客糾紛時如何正確處理，房子修繕時如何符合消防安檢、室內裝修等各種專業知識。

7. 取得證照後，可以直接當二房東？

另外很多人想知道，有了租賃住宅管理人員證照，自己可以找屋主承租，然後直接當二房東嗎？

答案是「不～可～以！」

租賃專法上路後，若你想當個「合法」的二房東（包租業者），有以下兩種選擇：

1. 在一間租賃住宅包租業公司底下工作
2. 自己開一間租賃住宅包租業的公司

開一間租賃住宅包租業的公司，需向所在地之縣市政府地政局申請許可，並加入公會，繳交營業保證金，置租賃住宅管理人員，領得「租賃住宅服務業登記證」後，才是合法的代管與包租業者。

8. 考證心得與結論

要成為專業包租公包租婆，一定要上過課，不然會被房客覺得你不專業且一問三不知，當你成為二房東時，才知道哪個契約是跟大房東簽約，哪個是跟房客簽約。

例如以下四種租賃契約，你分的出來哪個契約跟大房東簽？哪個是包租業用？哪個是房東與房客簽約用？

1. 「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」
2. 「住宅包租契約應約定及不得約定事項」
3. 「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」
4. 「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」

這四種契約也是上課最重要的部分，用不同文字顏色讓你好記得：

「應約定及不得約定事項」適用B2B或C2C，屬於非具消費關係。

「應記載及不得記載事項」適用B2C，屬於具消費關係。

上完課的人是可以分辨的出來，而不是死背文字！課程除了理解各種租賃契約的相關條約，還有房客的糾紛處理實務、租屋設備點交與故障排除，以及建築法規、室內裝修、消防安檢、公寓大廈管理、消費者保護法等，屬於全面性的學習。

通過考試後會發2張證書，一張為租賃住宅管理人員證書 (圖一)，另一張為租賃住宅管理人員測驗合格證明 (圖二)

政府為了因應社會住宅供不應求，為了解決加速房源釋出，讓有閒置空房的屋主，把房子委託給包租代管業者，以及內政部稱包租代管每年商機上看百億，且每個營業所至少要有一名租賃住宅管理證照人員，因此政府是鼓勵大家從事「包租」與「代管」的行業，此次修法不但保障房客，也建立更完善的包租代管規範，不過最大贏家當然還是政府，挖掘出隱藏很久的大房東與二房東，讓他們乖乖繳稅。

最後，「租賃住宅管理人員」這一張證照算是不難，而且學歷只要高中以上，花五天時間，若你喜歡房地產的工作或是想當合法的二房東，我建議您一定要去報考！

【相關連結】

1. 租賃住宅管理人員-開班資訊

2. 租賃住宅管理人員-題庫下載